Compra-Ventas Buenos Aires

Estas cifras corresponden al mes de enero de este año respecto a enero de 2009.

El año pasado fue un muy buen año para todo lo concerniente a las operaciones inmobiliarias y eso se vio claramente representado en la cantidad de propiedades que se vendieron, alquilaron y también las que se están construyendo.

En este 2010 parece que la tónica de los aumentos sigue manteniéndose ya que se conoció que la cantidad de escrituras de compra-venta de inmuebles en la Capital Federal creció un 33,3% durante el pasado mes de enero, respecto a igual mes del 2009. En tanto también el volumen de las operaciones involucradas subió en un 75,2% en igual período.

Todas estas cifras fueron informadas por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires y también de acuerdo a lo comunicado por esta entidad en el primer mes de este año se firmaron 3.431 escrituras por un monto total del 1.286.936.497 pesos.

La mayoría de las operaciones que se realizaron fueron hasta las 250.000 pesos en tanto que el resto fue entre esa cifra y los $900.000. Estos montos traen buen augurio para el año que recién comienza y se espera repetir una performance similar a la vivida en años anteriores.

Por: Inmuebles Clarín

En un año, creció un 49% la cantidad de unidades ofrecidas. Por ahora, a precios estables. Y aunque hay opiniones encontradas, todo indica que la inflación actual empujará los valores hacia arriba durante 2010.

“En 2010 los alquileres no deberían aumentar, ya que la oferta es la mayor de los últimos tiempos. Hay un 49% más de viviendas en alquiler que durante el mismo período de 2009. Según el último relevamiento del SOM, sólo en la ciudad de Buenos Aires se ofrecen en alquiler 11.468 inmuebles destinados a vivienda”, afirma Armando Pepe, presidente de la red mencionada, en la que participan cerca de 500 inmobiliarias.

“Cada vez son más las consultas y quejas que giran en torno de los aumentos anticipados en los alquileres de viviendas. Hay propietarios que pretenden aplicar subas de entre el 15 y el 25%; suponen que de esa manera se cubren de la inflación prevista para 2010; son alzas de precios especulativas”, asegura Leonardo Santos, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos (UAI).

¿Qué pasa realmente en el mercado de alquileres?

Para responder a esta pregunta, nada parece mejor que escuchar a los representantes de las distintas partes y, en principio, subrayar aquellos puntos en los que acuerdan. Todos coinciden en que resulta notable el aumento en la oferta, y también lo hacen en los motivos de este cambio en el mercado.

Para Mariano Oppel, titular de Oppel Propiedades: “Muchos pequeños ahorristas han volcado su dinero al mercado inmobiliario en tanto refugio de capital. Invierten en propiedades, generalmente pequeñas, de dos y tres ambientes, que les dejan una renta por alquiler”.

Armando Pepe y Facundo Soldati, de Soldati Propiedades, comparten el criterio y lo amplían. Entienden que “el incremento de la oferta se relaciona con que muchos de los emprendimientos que empezaron a construir durante la explosión del mercado inmobiliario finalizaron en los últimos meses y, al menos, un 30% de esas unidades fueron financiadas o compradas por inversores que las destinan para alquiler”.

Por su parte, Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria, pone el acento en cierta retracción en la compra y venta. “Hoy el propietario duda en vender porque supone que dentro de un par de años su propiedad valdrá más. Entonces prefiere dejar su inmueble en alquiler y preservar su patrimonio hasta que pueda producirse un aumento en el valor de la propiedad o surjan nuevos canales de inversión. El mercado de compraventa y el de alquiler por ahora son segmentos diferentes. Si se generaran créditos genuinos seguramente habría menor oferta y también menos demanda de alquileres, y el inversor buscaría la renta en unidades con destino diferente del de la vivienda familiar”, dice.

Facundo Soldati se explaya al respecto y, en cierto modo, sintetiza los motivos de la frondosa oferta de alquileres en el mercado local. “La incertidumbre generada primero por la crisis del campo y luego por la crisis financiera internacional resultó un freno en el mercado inmobiliario y muchos departamentos que estaban en venta pasaron a alquilarse. Así, los propietarios esperan que aclare el panorama y no malvenden sus propiedades. El debilitamiento del dólar, la inestabilidad institucional del país (DNU por retenciones y DNU por pago de deuda con el BCRA), la inflación creciente, y por si fuera poco, los nuevos riesgos de dejar el dinero en una caja de seguridad hacen de los ladrillos un resguardo cada vez más elegido para inversionistas y también para quien tiene alguna capacidad de ahorro. Si a esto sumamos que disminuyó el caudal de turismo y algunas de las unidades destinadas a alquileres temporarios debieron volcarse a la modalidad tradicional de contrato por dos años, tenemos una buena explicación de la vacancia en el mercado de alquileres.”

Antes de concluir con el análisis de los factores y pasar al tema de los precios, cabe atender las consideraciones de Pablo Migliorisi, socio de Migliorisi Propiedades. Para él, resulta necesario señalar: “El incremento de la oferta surge, sobre todo, para las unidades de uno y dos ambientes, algo que, por otra parte, el mercado está en condiciones de absorber. Pero no es tan marcado para las viviendas de tres ambientes, y menos aún en las de cuatro y más. Los PH en alquiler, que son muy buscados por las bajas expensas, directamente escasean”, concluye.

Ahora sí, parece tornarse inevitable hablar de aquello que diferencia la posición de los mismos brokers y que distancia a éstos de los inquilinos: la cuestión del dinero.

Mientras algunos empresarios del sector insisten en que debido a la oferta los valores de las locaciones alcanzaron un techo y las condiciones para alquilar se flexibilizaron, otros aseguran que los precios deben incrementarse debido a la inflación. Por su parte, los inquilinos insisten en que para renovar sus contratos afrontan incrementos ajenos a los de sus sueldos y se quejan por la falta de un marco legal que los ampare realmente.

“Entiendo que en 2010 el mercado de alquileres se mantendrá relativamente estable. Hay, por supuesto, algunas subas necesarias para responder al aumento de los costos fijos que implica un inmueble: expensas, impuestos, mantenimiento”, informa Pepe. Y destaca: “La mayor oferta ha incidido en que hoy los requisitos para alquilar no sean tan severos como en otro momento. Ahora se debe presentar un único garante, que, en muchos casos, se acepta que sea del interior, y además se pide sólo un mes de depósito y uno de garantía”.

Soldati opina: “En 2010 los precios se mantendrán estables, con algunos pequeños ajustes dependiendo de las zonas. De ningún modo podemos pensar que seguirán el ritmo de la inflación”. Pero ambas opiniones difieren de la de Toselli. “Los inmuebles -dice el titular de JT- son una suerte de mercadería. Si todo aumenta, los precios de los alquileres acompañan el proceso inflacionario.”

Esta última postura, aunque algo más cercana, se distancia aun de la que mantiene la UAI. Santos considera que “los reclamos de la gente por los aumentos en los alquileres no son sólo recurrentes en los últimos tiempos, también son justos. La suba de los precios pactados entre el primer año y el segundo del contrato suele ser del 20%. Pero los mayores excesos ocurren cuando la gente tiene que renovar y los aumentos alcanzan hasta un 40%. Esto no tiene relación alguna con la suba de los salarios”, expresa.

En busca de un acercamiento entre las posiciones y de una más ajustada descripción de la realidad, Ricardo Tondo, CEO y fundador del Centro Argentino de Transparencia Inmobiliaria (CAPI), responsabiliza de las distorsiones del mercado “a las inmobiliarias no colegiadas y a los operadores informales, que estiman valores abusivos y siguen apostando a las condiciones leoninas. Hay excesos y es necesario operar mejorando el sector. Pero también es cierto que hoy los propietarios se están conformando con una renta menor, de entre un 5 y un 7 por ciento”.

Finalmente, en este caso, también los números pueden llegar a ser lo más esclarecedor. Según el Estudio Bein, “el mes pasado, en los contratos de alquiler que se renuevan, se registraron aumentos de entre el 3,4% y el 16%, en términos interanuales”.

Así, un alquiler mensual de un departamento de dos ambientes en Barracas promedia los $ 1200; en Barrio Norte, Belgrano y Palermo, $ 1600, y en San Telmo, $ 1300, por citar algunos barrios. En las mismas zonas, las unidades de tres ambientes trepan a $ 1500, $ 2300, y $ 1600, respectivamente”.

Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria, aporta otros datos: “Según información suministrada por ZonaProp.com, sitio perteneciente a la empresa Dridco SA, “los más buscados en el portal son los departamentos de un dormitorio (37,9%), luego los monoambiente (19%) y los de dos dormitorios (17%). Dentro de la ciudad de Buenos Aires, Palermo, Belgrano y Caballito son los barrios que despiertan más interés. Según un relevamiento que realizó ZonaProp.com entre los barrios más contactados en febrero, están Barrio Norte (17.170), Palermo (9605), Belgrano (8899); Caballito (2873), Recoleta (3737), Almagro (3018), Centro/microcentro (2830), Núñez (2682), Villa Urquiza (2299) y Congreso (1622). En cuanto a los valores en pesos promedio que evaluó ZonaProp.com a partir de un departamento de un dormitorio, figuran en este orden: Barrio Norte, 1600; Palermo, 1500; Belgrano, 1550; Recoleta, 1650; Caballito, 1200; Almagro, 1250; Centro/microcentro, 1100; Núñez, 1400; Villa Urquiza, 1200; Congreso, 1150.

Palermo. En el emprendimiento Selective SoHo, Armenia 2245, que se entregará en noviembre de este año, se estima que alrededor del 25% de los metros cuadrados vendidos hasta el momento se destinará a alquiler. Belgrano. En Melián 2953, proyecto vendido casi en su totalidad, el 30% de las unidades está actualmente en alquiler. Caballito. A estrenar, una unidad de 1 dormitorio que se cotiza en 80.000 dólares se alquila en $ 1500. Villa Crespo. Un monoambiente nuevo con amenities, de 62.000 dólares, se alquila en 1300 pesos.

Escrito por Paula Gómez

Con algunos ahorros, alrededor de 15.000 dólares según el barrio, se puede adquirir un espacio para guardar autos, lo que permite una renta aproximada que supera el 7% en dólares. Una opción también para resguardar el dinero.

Pocos días atrás, Eduardo Sánchez, titular de la Cámara de Garajes y Estacionamientos (AGES), confirmó aquello que el ministro Amado Boudou llama reacomodamiento de precios. Sánchez manifestó que, a partir de marzo-abril, quienes acostumbran guardar sus autos en cocheras deberán desembolsar entre un 15% y un 30% más de lo que estaban pagando. ¿Las razones de este incremento? Aumentos en el valor de la tasa de ABL, de los seguros y del agua corriente.

Así, dejar el auto bajo techo podrá demandar en los barrios más cotizados de la ciudad entre 600 y 1000 pesos mensuales, y en los menos frecuentados no menos de 350 pesos. Además, en algunos garajes del Centro se está pagando 40 pesos por estada y 15 la hora. Sin embargo, el titular de AGES entiende que el negocio ha perdido rentabilidad, lo que no parece condecirse con las declaraciones de los operadores del mercado inmobiliario, que aseguran que las cocheras no son buscadas sólo por los automovilistas, cada día más limitados a la hora de dejar el auto en la calle. También son codiciadas por cierto tipo de inversores. Los brokers informan, además, que “hoy por hoy, la construcción de un edificio exclusivo de cocheras en zonas de gran demanda es un brillante negocio, tanto si se las renta como si se las vende”. Pero sin ir tan lejos, limitándonos a lo que puede ser la inversión de un ahorrista, “las cocheras individuales son el mejor destino para el dinero de los pequeños inversores. Su renta es buena”, afirma Armando Pepe, presidente del SOM y fundador de la Cámara Inmobiliaria Argentina. “Se trata de una compra noble, a la que se llega con poco dinero y permite obtener una renta que supera el 7% en dólares”, se entusiasma Aníbal Vinelli, gerente de Vinelli Propiedades. Alguien podría acotar que no tan poco dinero, sobre todo si se considera que en la actualidad una cochera cotiza en alrededor de un tercio del valor de un departamento estándar de 50 m2. Entre las más caras se cuentan las de Puerto Madero, que pueden alcanzar los 30.000 dólares; en Palermo y Belgrano rondan los 23.000 dólares, y en Almagro, los 15.000 dólares.

Cuando se busca la explicación a estos valores, Vinelli la encuentra en el hecho de que “en los últimos años, en la Capital se han demolido más de 500 garajes para construir edificios y, encima, el parque automotor ha crecido notablemente”. Pepe confirma y explica: “En 2009 se vendieron más de 500.000 automotores 0 kilómetro. Sólo con que un 40% de esos vehículos transite por la ciudad de Buenos Aires tenemos 200.000 autos más buscando dónde estacionar”.

Ambos entrevistados coinciden con Javier Luisio, socio de Estudio Inmobiliario Luisio: “Este tipo de inversiones produce renta sin compromiso a largo plazo, no hay contratos ni desalojos. Y permite operaciones, en términos generales, bastante ágiles, lo que se asocia con liquidez”. Por supuesto, como aclara Vinelli, “aunque los tiempos de venta suelen ser cortos, la buena comercialización depende de distintos factores que conviene tener en cuenta cuando se proyecta adquirir un inmueble de este tipo”. Entre otros, la ubicación del edificio que alberga la cochera considerada para la compra. Si bien las zonas más afectadas por la falta de estacionamiento y por el encarecimiento de los espacios son las del Centro y microcentro es importante la oferta y demanda de cocheras en Retiro, Barrio Norte, Recoleta, Palermo, Belgrano y Caballito”, aclara Pepe.

Vinelli agrega: “A la hora de invertir en este rubro, tampoco se debe pasar por alto el hecho de que cotizan mejor los espacios a nivel que los de los pisos altos y, ¿hace falta decirlo?, las cocheras cubiertas se valúan muy por encima de las descubiertas”. Además, según este entrevistado, “vale fijarse en si el edificio tiene rampa o máquinas electromecánicas de puente grúa y ascensor para vehículos tipo Pidgeon Hall. Cuando carecen de rampas y los montacargas se descomponen suelen aparecer conflictos con los locadores que no pueden ingresar o sacar su auto, además de encarecerse el mantenimiento.

En cuanto a este último punto, Luisio aconseja “revisar muy bien las expensas. Si son altas, la cochera demorará más en alquilarse y también serán mayores los gastos por afrontar mientras permanece desocupada. Hay estructuras que operan con gran cantidad de personal. En esos casos, a los costos de servicios e impuestos hay que sumarle cantidad de sueldos y jornales”, concluye.

Según un informe del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, la cantidad de escrituras de compraventa realizadas en enero refleja un incremento del monto involucrado del 75,21% respecto del mismo período de 2009. Mientras que con relación a la cantidad de operaciones se advierte una suba del 33,53% en comparación con 2009. Las escrituras hasta 250.000 pesos alcanzan más del 53%; en el target de 250.000 a 900.000 pesos, el 39,33%, y las superiores a 900.000 pesos, el 6,82 por ciento.

Datos auspiciosos que manifiestan la recuperación del mercado aun en este escenario que está bien lejos de la euforia de otros tiempos. ¿Qué sucede, entonces? ¿Cuál es el motor que anima a la gente a comprar propiedades? Pese a que la queja gana en la calle acerca de los valores altos, cada vez más la demanda vuelca los dólares en ladrillos. No parece hasta el momento que haya competencia en este rubro, lo que quedó demostrado en las reiteradas crisis que ocurrieron aquí y en el exterior.

De este comportamiento surge una conclusión: el mercado inmobiliario reacciona favorablemente cuando la economía marcha viento en popa, cuando las condiciones y el escenario mejoran, y si hay cierto optimismo hasta surgen algunos planes de financiación para algún target de la demanda que se entusiasma y se compromete con una deuda a quizá no muchos años.

Pero también el mercado reacciona de manera positiva cuando hay señales de desconfianza, porque la gente se vuelca a las propiedades dado que advierte que es el refugio más sólido incluso en plena tormenta. Es decir que casi siempre -y en particular después de 2001-, todos de algún modo esperan contar con el respaldo de una propiedad por más pequeña que sea.

Razones válidas por otra parte para afianzar los valores. ¿Cómo podrían bajar si son objeto de deseo de tantos que anhelan su departamento y de tantos otros que planean estrategias para diversificar sus inversiones, siempre en activos y a la espera de rentas?

Esta es la respuesta más contundente para comprender que los precios se mantendrán, y hasta podrán incrementarse en el caso de los nuevos en un 10% según afirmó uno de los empresarios más influyentes del sector. ¿Qué opinan hoy los desarrolladores en este escenario? ¿Se animan pese a todo a correr riesgos e invertir en obras? ¿De qué magnitud? Hay algunos que ya han dado el sí.

Por Adriana B. Anzillotti De la Redacción de LA NACION

Los que viven sobre la avenida más ancha del mundo gozan de ventajas obvias: vista amplia, mucha luz, buenos accesos y -para quien trabaja en el Centro- la posibilidad de ir caminando a su trabajo.

Además, aunque no lo perciban los que la cruzan a diario a toda prisa, esta arteria se destaca por la variedad de edificios de categoría, ya sea antiguos o modernos, especialmente en el tramo que abarca de Santa Fe a Libertador.

Durante muchos años se ha asociado la 9 de julio con un destino comercial o para oficinas, y a pesar de que empezó a engalanarse poco a poco con una hermosa fila de árboles de distintas especies, no es de las avenidas más buscadas en el momento de elegir la casa propia. Tampoco ha habido demasiadas construcciones de edificios destinadas a ese último fin, y sí en cambio se construyeron varios hoteles y edificios comerciales.

Sin embargo, en los últimos años ha crecido la tendencia por parte de un público medio para arriba, a mirar con otros ojos la idea de afincarse en el tramo de esta avenida (la línea comprendida entre la avenida Santa Fe y el Bajo).

Según observa Roberto Paredes, presidente de Paredes Group, eso se debe al mejoramiento que ha tenido la arteria con la importante reforma realizada hace varios años, y que tentó a aquellas personas que gustan de espacios abiertos para vivienda, con precios menos costosos que los de otras clásicas avenidas amplias como Libertador o Figueroa Alcorta, por los altísimos costos del m².

No ocurre lo mismo, dice Paredes, con otras franjas de la avenida, como la que va desde Marcelo T. de Alvear hasta Constitución, y en especial la zona de Obelisco y aledañas, por el embotellamiento vehicular o la falta de suficientes espacios de estacionamiento.

Los valores de las viviendas en la zona siguen la suerte del mercado inmobiliario en general. En el caso de las usadas, tomando una media general, oscilan aproximadamente entre los 1000 dólares el m² y 3000 en la zona del edificio conocido como Rulero, en la esquina de Avenida del Libertador.

Respecto de los terrenos, Paredes dice que hay pocos disponibles como para que se pueda establecer una tendencia.

“No podemos -afirma el operador- hablar de zona residencial en el caso de esta arteria; a lo sumo podemos declararla como una zona emergente importante de los últimos 20 a 30 años en constante evolución.”

Los precios de alquiler, refiere, están entre 3000 y 4000 pesos mensuales. En cuanto a la venta, los valores oscilan entre 1000 y 3000 dólares el m², según la tipología del inmueble (metraje, tema amenities, nivel de construcción y lugar de edificación).

Uno de los sectores más atractivos de la avenida es el que abarca de la avenida Santa Fe al Bajo, en la Avenida del Libertador. También es el tramo más cotizado, donde se advierte un conjunto arquitectónico de calidad, que busca especialmente la demanda con mayor poder adquisitivo. Así lo explica Fernando Cancel, presidente de Kantai SA. “Muchos de esos edificios que miran a la 9 de Julio se caracterizan por la vista amplia a un horizonte abierto; además ofrecen seguridad y muy buen nivel de construcción.”

Cancel analiza algunos aspectos propios del mercado: “Los valores allí están estables. La incidencia por metro cuadrado de la tierra ronda actualmente los 1000 dólares por m2″. Con relación a los valores de alquiler considera que alcanzan el 0,5% del de venta, cuyo rango está entre 2000 y 3000 dólares por m2.

Por su parte, Adrián Becerra, asesor de la división alquileres de la administración Baigún, refiere que los precios fluctúan también según los tramos y la antigüedad de la vivienda.

“Los valores promedio de alquiler sobre esta transitada arteria -afirma- rondan en 1 ambiente, entre 1200 y 1600 pesos, un dormitorio entre 1400 y 1900 pesos, y 2 dormitorios entre 2000 y 2800 pesos.”

Un informe suministrado por Leandro Malandrini, de ZonaProp, sitio perteneciente a la empresa Dridco SA, revela que en la 9 de Julio, el 51% de los inmuebles ofrecidos son departamentos. El 39% de esas unidades se encuentra sobre Lima y el 34%, sobre Cerrito.

Informa, asimismo, que el 63% de los avisos publicados por Zona Prop son de alquiler. El 35% son oficinas y el 20 %, departamentos. El 25,6% se destina a la venta, de los cuales el 19,8% son departamentos.

Por otra parte, el 61% de los avisos publicados son de 1 o 2 ambientes. El 39% se destina a alquiler. El 100% son unidades menores de cuatro ambientes. El 39% que se destina a venta se concentra el 41% en tres ambientes.

Muchos de los operadores coinciden en afirmar que los valores de las viviendas sobre esta arteria en los últimos tiempos y a la fecha se han amesetado y no han tomado incremento alguno desde 2009.

En lo que refiere a terrenos, todos refieren que es muy escasa la oferta en ambas márgenes.

Los pocos que había disponibles se han ido vendiendo, como por ejemplo en Lima esquina Carlos Calvo, o Humberto Primo y Lima. Allí se esperan emprendimientos de edificio de viviendas y oficinas. La incidencia del metro cuadrado de tierra está en el orden de los US$ 500 el metro cuadrado, pero en este caso también hay excepciones, como podría ser la esquina de Carlos Pellegrini y Paraguay, que son ubicaciones únicas e irrepetibles. Cada caso específico dependerá de una serie de factores por tener en cuenta para todo el desarrollo del negocio en cuestión.

Algunos son escépticos respecto de que en un futuro se vaya a advertir un desarrollo residencial importante. Lo que más se ha desarrollado en los últimos tiempos son edificios de oficinas y hoteles de 3 a 4 estrellas.

Los alquileres varían según la categoría y ubicación de los edificios: una oficina en World Center está en el orden de los US$ 20 el m2 y en un edificio de principios del siglo XX, por ejemplo, Bernardo de Irigoyen y Avenida de Mayo, en el orden de los $ 25 el metro cuadrado.

De todos modos, lo único cierto es que pocas ciudades pueden jactarse de contar con una avenida tan especial.

En opinión de los brokers, las ventajas de vivir sobre la 9 de Julio surgen en particular desde Santa Fe hacia el Norte. Por su parte, Hugo H, un porteño que vive en un edificio de Carlos Pellegrini y Juncal, se muestra muy contento de residir allí: “Siento que me acompaña la vida palpitante de mi ciudad”.

Para Guillermo Vinelli, de Vinelli Inmobiliaria, la realidad es menos positiva desde Santa Fe hacia el Sur: “De San Juan a Santa Fe la mayoría de los edificios son de oficinas y muy pocos de viviendas”.

No oculta las desventajas: “Hay una gran cantidad de tránsito a toda hora, que produce una importante polución y alto nivel de ruido, sin contar las constantes marchas y cortes de protestas que forman parte de nuestro folklore, y que afectan la calidad de vida”. Estas en general se desarrollan desde el Obelisco hasta la avenida Belgrano. Lo que otrora eran viviendas familiares se convirtieron en oficinas. La única ventaja para Vinelli es el servicio de subterráneo y otros medios de locomoción, incluyendo la modalidad del transporte de pasajeros a la provincia.

“Las exigencias de la demanda que vive en la 9 de Julio -afirma Vinelli- varía según sus tramos, desde la clase media que adquiere un monoambiente para que su hijo pueda estudiar y estar cerca de la Facultad hasta los de alto poder adquisitivo que habitan en pisos con frente a Cerrito o Carlos Pellegrini desde Santa Fe hasta la bajada hacia Libertador.” Finalmente agrega: “Las unidades que más se venden tienen entre 80 y 100 m2, para vivienda u oficinas”.