10 may
Sigue en alza el precio de los departamentos en Capital Federal
Publicado en Inmobiliaria por admin | No hay comentarios• Según un estudio de la UADE, el valor promedio del metro cuadrado a estrenar creció 8,1%, 5,2% y 6% en Recoleta, Palermo y Núñez, respectivamente, comparando con los niveles relevados en noviembre del año pasado
Los inmuebles a estrenar en el corredor norte de la ciudad de Buenos Aires, en los barrios de Recoleta, Palermo y Núñez, registraron aumentos de 8,1%, 5,2% y 6%, respectivamente, durante el primer trimestre de este año, en comparación con noviembre pasado, según un relevamiento de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE).
Asimismo son los barrios que registran los valores de departamentos más elevados, tanto en el segmento de nuevos como en el de usado. El informe, elaborado en base a los precios de oferta de departamentos en dólares en un conjunto de catorce barrios porteños publicados en medios gráficos e internet, indicó que el valor del metro cuadrado en el caso de los inmuebles a estrenar osciló entre 2.637 dólares (Belgrano) y los 3.257 dólares (Recoleta).
Para el análisis sólo se consideraron departamentos terminados, en buen estado edilicio, en zonas donde la muestra de inmuebles obtenida permitía estimar un promedio representativo. De esta manera, fue posible disponer de una base de más de seis mil departamentos.
Los barrios relevados fueron: Recoleta, Palermo, Núñez Belgrano, Caballito, Colegiales, Barracas, Almagro, Villa Urquiza, Saavedra, Balvanera, San Telmo, Boedo y Flores. En materia de departamentos usados y para una medición similar, todos los barrios presentaron incrementos en el valor promedio del metro cuadrado , si bien en algunos casos fueron leves (Belgrano creció 0,2% y Almagro 1,3%, por ejemplo). Para el análisis sólo se consideraron departamentos terminados, en buen estado edilicio, en zonas donde la muestra de inmuebles obtenida permitía estimar un promedio representativo. De esta manera, fue posible disponer de una base de más de seis mil departamentos..
22 feb
Otro enfoque de la actividad durante 2012
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Por Mario Goldman | Para LA NACION
El desarrollo del mercado inmobiliario residencial este año se puede analizar desde diferentes perspectivas. Dependerá de cuáles variables se observan. Las que inciden fuertemente responden a las nuevas condiciones económicas que afectarán al mercado: aumento incierto de los costos de materiales por la incidencia de las tarifas de servicios, una fuerte suba de impuestos locales y los previsibles aumentos de la mano de obra. La incidencia del costo de la tierra sobre el valor final de un desarrollo residencial no es homogénea. Es una variable que afecta negativa y fuertemente en los posibles desarrollos residenciales en Buenos Aires, lo que por fortuna no se repite en otras grandes ciudades de nuestro país.
Por el lado de la compra de terrenos, casas y departamentos, las restricciones en la compra de divisas y la renuencia por parte de los compradores a desprenderse de las que disponen como ahorros, también incide negativamente en el movimiento del mercado. Estas condiciones también se reflejan en nuestros índices de actividad y de expectativas, básicamente por la cautela de inversores y de compradores. Esta es una parte de la realidad.
Pero existen en nuestra ciudad algunos signos muy alentadores para imaginar cual será el mercado en este año. Por ejemplo, que las obras por construirse en la ciudad de Buenos Aires deben registrarse previamente en el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo en un Registro de Encomiendas. Es el paso previo e inmediato para la aprobación de dichas obras por parte de las autoridades porteñas, que habilitan el inicio de ejecución de la construcción registrada. Deben figurar la totalidad de las proyectos, que se categorizan según su volumen creciente. Desde simples remodelaciones hasta el registro de obras de más de 10.000 m2.
Históricamente, el volumen de encomiendas del año precedente es un importante indicador de la actividad en la actual temporada. Si se observa la serie de encomiendas de 2011 en comparación con 2010, se advierte que han crecido en su conjunto un 14%. En cambio, el desagregado de las encomiendas de obras de más de 2500 m2 resulta que se han incrementado un 35%; las de más de 5000 m2 un 52%, y las obras de más de 1000 m2 un 27%, y en este caso, en 2010 se habían registrado 11 obras y en 2011, 30 obras. Esta evolución positiva de las encomiendas implica un fuerte aumento del inicio de proyectos que abarcan un período que incluye el final de 2011 y se extiende a lo largo de este año e incluso se proyecta al próximo. Esto permite ser cautelosamente optimista: en este año la actividad vinculada con el desarrollo de proyectos residenciales en nuestra ciudad no se verá afectada significativamente como parece ser el caso en el universo de otras actividades productivas.
*El autor es director del Instituto de Desarrollo Inmobiliario CPAU
Por Mario Goldman | Para LA NACION
Fuente: Diario La Nación
• A partir de marzo, el impuesto dejará de ser bimestral; las facturas tendrán un alza de 66%
Luz, gas, agua, subte… y impuesto de alumbrado, barrido y limpieza (ABP) también. En la Ciudad de Buenos Aires, el ABL llegará en marzo con una suba promedio para los vecinos de 66 por ciento. Sin embargo, los contribuyentes porteños ya pueden empezar a prepararse, al menos, informarse para no sorprenderse cuando llegue la nueva tarifa.
Según confirmaron a LA NACION desde el Ministerio de Hacienda de la Ciudad, a partir del 15 de marzo comenzarán a enviarse las boletas a los domicilios de la capital con los aumentos ya aprobados en 2011 por la Legislatura porteña. Desde el mes que viene, según se estableció entonces por ley, el ABL dejará de cobrarse en forma bimestral y será mensual.
Con los nuevos incrementos, no habrá hogar -salvo unos pocos casos puntuales- que pague menos de $ 50 al mes, o lo que es lo mismo $ 600 al año. En tanto que, para cocheras, bauleras y otras unidades complementarias, el mínimo será de 200 pesos anuales.
“Cómo máximo, el ABL subirá un 200%”, dijeron desde la administración macrista. “Pero a los hogares que más se les subió hace tres años, se les aplicarán subas menores”, aclararon.
La Agencia Gubernamental de Ingresos Públicos (AGIP) estableció los aumentos en función del revalúo de las propiedades de la ciudad. Sucede que las valuaciones fiscales de los inmuebles -que son la base imponible del ABL- apenas percibieron ajustes desde la década del 70, en su mayoría insignificantes, y entonces sólo alcanzaban en promedio el 10% del valor del mercado, con extremos entre el 1 y el 40 por ciento.
Según datos que se manejan en el gobierno porteño, el 32% de las partidas registrará el mes próximo un aumento promedio en su boleta de ABL de $ 47 mensuales y de hasta un máximo de 166 pesos. Mientras que otro 62% de las partidas verá incrementos de entre $ 19,75 y hasta un máximo de $ 41,66 mensuales.
En el porcentaje restante se incluyen 115.000 hogares que van a seguir exentos (jubilados que cobran la mínima, por ejemplo) y 50.000 partidas que tampoco tendrán aumentos, ya tributan en forma proporcional a las valuaciones fiscales de sus propiedades.
Según informó la Ciudad, no obstante, quien hubiera pagado de forma anticipada seguirá teniendo premio. Puntualmente, aquellos contribuyentes que efectuaron el pago anual del ABL hasta el 15 de enero, con el habitual descuento del 10%, en la próxima boleta recibirán el saldo final en concepto de revalúo con un 20% total de descuento, porcentaje que de ahora en más recibirá quien pague el impuesto anual por pago adelantado.
CONSULTAS POR LA WEB
El gobierno porteño habilitará además en la página oficial de la AGIP (www.agip.gov.ar) la posibilidad de que cada propietario pueda ver anticipadamente el valor de sus facturas de marzo, utilizando el correspondiente número de partida.
Con este nuevo retoque impositivo, la administración macrista espera recaudar este año por ABL $ 924 millones más que en 2011, cuando este impuesto le arrimó a sus arcas $ 1390 millones. Así, la recaudación por este tributo ascenderá este año a $ 2314 millones.
Hasta hoy, la mitad de los contribuyentes venía abonando menos de 50 pesos mensuales en concepto de alumbrado barrido y limpieza, y casi el 20% pagaba menos de 34 pesos por mes.
El ABL se sumará así al aumento del subte y a los incrementos establecidos por el gobierno nacional (a partir de la quita de subsidios) de la luz, el gas y el agua. Será cuestión de ajustar el bolsillo.
mibolsillo@lanacion.com.ar
PAGO ANTICIPADO
Aquellos contribuyentes que hubieran pagado anticipadamente el ABL del año antes del 15 de enero, con el habitual descuento del 10%, en la próxima boleta recibirán el saldo final en concepto de revalúo con un 20% total de descuento.
De ahora en más, quien haga el pago anual anticipado tendrá un descuento del 20 por ciento
22 feb
Construyen departamentos de uno y dos ambientes cerca de las principales universidades
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En la Ciudad
La construcción de edificios de departamentos de uno y dos ambientes destinados a estudiantes en barrios próximos a las universidades es un fenómeno que se generalizó los últimos años a través de la conformación de fideicomisos al costo, coincidieron distintos desarrolladores.
En la Ciudad de Buenos Aires este tipo de construcción se da en barrios como Palermo, Belgrano, Balvanera y Barrio Norte.
Se trata de proyectos de uno y dos ambientes con precios finales que van desde 70.000 a 130 mil dólares.
Gran parte de este tipo de construcciones funciona bajo la metodología de fideicomiso al costo y los principales compradores son inversores para renta y aquellos que vienen del interior del país.
En búsqueda de alternativas de inversión y de nuevos productos inmobiliarios, los principales jugadores del mercado inmobiliario se focalizaron en productos donde la demanda es constante y activa tanto por el público inversor como por el comprador final.
De esta forma, en los últimos años, se fue generando una tendencia a construir edificios en las zonas cercanas a las principales universidades privadas y a las distintas facultades de la UBA, dando nacimiento a los Polos Universitarios dentro de lo que es la Ciudad de Buenos Aires.
Las zonas elegidas por los desarrolladores para llevar adelante sus emprendimientos son Barrio Norte, Palermo, Balvanera y Belgrano, principalmente en lugares cercanos a los principales medios de transporte y avenidas con rápido acceso al centro porteño. Allí se encuentran decenas de obras en construcción y en plena etapa de lanzamiento.
Las nuevas variantes constructivas en estos desarrollos para estudiantes son los lofts y studios, compuestos por unidades de uno y dos ambientes, básicamente por dos factores: el primero, que existe una demanda real tanto para compra-venta como para alquiler y la segunda, que es un producto económico para mantener tanto a nivel expensas como impuestos.
En relación al crecimiento de este tipo de construcción y la gran demanda por parte de los inversores en este segmento, Karen Yanco, directora de Interwin dijo que se trata de “productos de escala chica lo que permite diversificar la inversión e incrementar el ahorro en metros cuadrados”.
“Además, suelen ser productos que en 18 y 24 meses aproximadamente suelen estar terminados, por lo que se obtiene una renta en forma rápida y por último, en lo que respecta a lofts hay una demanda real de jóvenes buscando su primera vivienda, y en relación a los studios, cada vez son más los profesionales que buscan oficinas chicas para llevar adelante su negocio”, describió.
En tanto, Mario Korn, presidente de Korn Propiedades, destacó que “esta consolidación de las universidades como polo de atracción de inversiones en el mercado inmobiliario ha provocado que los desarrolladores continúen buscando terrenos en zonas cercanas a las casas de altos estudios, lo cual evidencia que la demanda de este tipo de productos se mantendrá estable y en pleno crecimiento”.
“Al momento de analizar este fenómeno hay que entender que es un producto de muy fácil colocación en el mercado porque por un lado el inversor lo ve interesante para resguardo de capital y por otro hay una demanda constante de estudiantes de carreras de grado y postgrado en conseguir este tipo de unidades cercanas a sus oficinas y lugar de estudio”, indicó.
Respecto de la metodología de instrumentación de este tipo de proyectos, la mayoría de estos funcionan bajo el sistema de fideicomisos al costo con un adelanto de un 30 a 40% al inicio de la obra y el resto en cuotas.
A su turno, Aníbal Montes, presidente de RG-Montes destacó que “la realidad marca que el modelo que se sigue utilizando en el 90% de los casos es el fideicomiso al costo. Las razones son varias, pero las dos principales son: la seguridad jurídica hacia los fiduciantes respecto del bien fideicomitido y la absorción del riesgo inflacionario por parte de todos los participantes del fideicomiso. Por lo general, la mayoría de los desarrolladores busca financiarse con una preventa en pozo y durante la obra”.
“Ante la dificultad de acceder a dólares, muchos de los lanzamientos están mutando a un porcentaje cada vez mayor en su proporción en pesos, intentando que la inversión en dólares sea la mínima posible”, dijo Montes.
Fuente: agencia Télam
22 feb
El 82% de los compradores de inmuebles los busca en Internet
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El 82 por ciento de las personas que compraron inmuebles en el último año lo hicieron consultando la web para buscar unidades y observarlas previamente antes de realizar la visita física al lugar, según se estableció en un relevamiento privado.
El buscador inmobiliario Argenprop.com informó que la mayoría de los internatutas eligió al barrio de Caballito como el de su preferencia, dentro de la ciudad de Buenos Aires, al tiempo que la mayoría de los compradores de inmuebles fueron adquiridos por personas mayores de 35 años.
La utilización de internet para buscar propiedades permitió a los usuarios ver fotos, mapas y videos del inmueble.
Del porcentaje relevado, el 90% de los usuarios afirmó que la visualización de fotos de las propiedades y de los ambientes que la componen, les sirvió para decidirse a realizar la operación.
Dentro de lo más valorado por los consultados se encuentra la posibilidad de ver la descripción detallada de las propiedades, comparar precios con otros inmuebles de similares características y la utilización de mapas virtuales para ver donde están ubicadas las propiedades, se indicó.
El 48% de las personas busca casas y el 34,61% busca departamentos.
Las personas eligen casas y departamentos para vivir, por sobre los PH y los Countries, sobre todo aquellos que tengan dos dormitorios o más y que no tengan más de 25 ó 30 años de antigüedad.
Al momento de elegir un barrio o una localidad para vivir, el 90% de los encuestados lo hace porque le gusta y porque se siente cómodo en ese lugar.
Asimismo, otro ítem a destacar es la seguridad, el cual es elegido por un 25% de las personas, así como también la disponibilidad de los medios de transporte, que tiene un peso importante a la hora de decidir un lugar para vivir.
Este punto guarda concordancia con la elección de los barrios favoritos dentro de la ciudad de Buenos Aires.
Con casi 20% de los votos, Caballito es el barrio top a la hora de conjugar gustos, seguridad y transporte, seguido por Belgrano con el 17,4% y Palermo con el 16,4%.
En tanto, en el Gran Buenos Aires la zona favorita es la Norte con el 61% de los votos.
Fuente: agencia Télam
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