Una buena tasación es clave para que se lleve a cabo la operación. La tasación de un inmueble con el fin de llegar a interpretar su magnitud económica dentro del mercado, requiere un sano equilibrio entre método y práctica.
La metodología es indispensable, pero la experiencia no puede excluirse del combo que debe reunir un buen tasador. Una no excluye a otra, por el contrario se complementan.
Resulta indispensable para el tasador determinar adecuadamente cuestiones propias del inmueble como objeto. Su localización, los locales (ambientes en residencial) que la integran, como se relacionan estos locales entre sí (funcionamiento), calidad constructiva, el estado de su mantenimiento, como entra la luz, como entra el aire, hacia donde se vé, etc., etc.
Es necesario también interpretar como ese objeto se relaciona con lo que lo rodea y esto implica analizar como interactúa con cuestiones geográficas, de clima, culturales, sociales y políticas midiendo si esa relación es favorable, deficiente o indiferente para el mercado. Hoy sabemos que el potencial demandante de una vivienda tiene especial cuidado en analizar los parámetros de seguridad existentes en la zona; por ejemplo de encuestas realizadas por Reporte Inmobiliario surge que este es hoy el principal atributo de una propiedad.
Por otra parte, al tratarse de un mercado sumamente atomizado, no es posible encontrar su dinámica sino reconociendo sus peculiaridades, viéndolo actuar y como ese accionar se manifiesta en precios a partir de casos concretos más que de simulaciones teóricas. La información cobra así un papel excluyente en la tasación inmobiliaria de mercado, como materia prima para las metodologías a aplicar y fundamento del valor interpretado.
Las fórmulas y metodologías operan como “medios”, no son un fín en si mismo. Son herramientas para la interpretación de una realidad, no la realidad. Deben ser conocidas, exploradas conceptualmente y en lo posible mejoradas pero no resuelven de manera acertada por su mera aplicación la incógnita del valor de mercado que se busca develar y menos aún cuando encubriéndose en su utilización se busca complicar la lectura dificultando el entendimiento del proceso y sus fundamentos.
Del mismo modo, la formación del tasador resultará completa y útil a sus fines sólo si se pone a prueba conviviendo con casos concretos, con inmuebles reales y observando como interactúa la oferta y la demanda de carne y hueso. La valuación de un inmueble tiene siempre cierto grado de subjetividad, la única forma de minimizar esta subjetividad es manejando cada vez mayor cantidad de información; ya citaba hace muchos años en sus libros el Ing Mario Chandías “sin información no hay tasación”.
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