Compra-Ventas Buenos Aires

Issel Kipersmid (Dypsa), Jorge Cruces (IRSA), y Eduardo Gutiérrez (Farallón) dicen que el crecimiento de los valores se dará en el largo plazo

Los desarrolladores inmobiliarios confían en que el precio de los inmuebles no caerá en el futuro. Lejos de esto, sostienen que crecerán en el largo plazo, contradiciendo algunas voces que especulan con que, al menos en un muy pequeño porcentaje, los valores caerán.

Issel Kiperszmid (titular de Dypsa), Jorge Cruces (gerente del área de Real Estate de IRSA) y Eduardo Gutiérrez (presidente del Grupo Farallón), coincidieron en que, si bien en el corto y mediano plazo la tendencia “será estable”, ya más avanzado 2010 los valores ascenderán.

“Tenemos que pensar que los precios no se redujeron durante la crisis, por lo que ya es muy difícil suponer que lo harán durante los próximos meses. La cantidad de escrituraciones cayó más del 30% el último mes, pero de todos modos las cotizaciones se mantuvieron estables. Por otra parte, si comenzamos a bajar los precios podríamos pensar que muchos proyectos ya no serían rentables”, precisó Kiperszmid.

Gutiérrez, por su parte, coincidió con esa visión, aunque trazó algunas diferencias respecto de lo ocurrido durante la crisis de 2001.

“No tiene nada que ver una circunstancia con otra. En aquel entonces, ante la devaluación del dólar, el costo de construcción era la tercera parte de lo que es hoy. Desde 2001, el costo del metro cuadrado creció 49%, mientras que el de la construcción avanzó un 53%”, sentenció el titular del Grupo Farallón.

Otra de las grandes diferenciaciones que hacen los empresarios inmobiliarios está relacionada con el mercado inmobiliario de Miami, que ya se mueve con precios muy similares a los de varios barrios porteños, algo que inquietó a los asistentes del 2º Encuentro de los Líderes.

En este sentido, Gutiérrez dijo: “En la Argentina los precios no se movieron por la simple cuestión de que aquí no hubo una burbuja, como sí ocurrió en otras partes del mundo, entre ellas Estados Unidos. Lo que ocurrió en el caso específico de Miami fue que los precios cayeron, justamente porque explotó esa burbuja, y quedó al descubierto una gran oferta de viviendas. Así fue que los valores se equipararon en relación con los del mercado local”.

En cuanto al ritmo de la construcción, los especialistas coinciden en que “la crisis no se sintió tanto”. Esta situación, al mismo tiempo, trajo aparejadas oportunidades para algunos desarrolladores. Un ejemplo de esto es el de IRSA, que comenzó a hacer pie en los EE.UU.

“Vimos una oportunidad dentro de este contexto. Compramos parte de un edificio de oficinas en Nueva York y nos metimos en el negocio hotelero”, resaltó Jorge Cruces.

En cuanto a los nichos en los que los empresarios crecerán, el directivo de IRSA dice que la firma apostará por los centros comerciales y los edificios de oficinas, Kiperszmid revela que se meterá de lleno en la hotelería de cuatro estrellas y los shoppings, mientras que Gutiérrez destaca a las oficinas y al negocio del retail, “donde hoy hay menos vacancia”.

El de los shoppings –sector elegido por los tres desarrolladores– reúne, según los expositores, algunas condiciones que lo hacen atractivo.

Para Cruces, por ejemplo, “existe una gran demanda por la gente en cuanto a la presencia de centros comerciales. Esto lo demuestra el nivel de ocupación que tenemos en los que nosotros manejamos”, dijo.

Algunos operadores piensan que el cambio de atmósfera se reflejará positivamente para la compraventa de inmuebles; el segundo semestre cerrará con mayor actividad.

Como en las matemáticas, se despejó una incógnita. Se abre un escenario diferente al que existía antes del 28 de junio.
Algunos operadores piensan que este cambio de atmósfera se reflejará en una mejor predisposición para la compraventa de inmuebles y no dudan que el segundo semestre cerrará con mayor actividad que los alicaídos primeros seis meses.
En estos primeros días poseleccionarios coinciden en que aumentaron las consultas y las visitas a los inmuebles en oferta. Hoy sábado podría ser el primer testeo en las guardias inmobiliarias sobre las expectativas de la oferta y la demanda. Sin embargo, algunos tienen preocupación sobre la incidencia de la creciente pandemia de gripe A sobre esta y otras actividades económicas.
Los valores se mantienen en los niveles de los últimos meses: en un ambiente es imposible conseguir por menos de 50.000 dólares; los dos ambientes se cotizan desde 75.000 y los tres, a partir de los 110.000 dólares, según características, infraestructura, calidad y ubicación de cada inmueble.
La incógnita es en qué niveles comenzarán a negociarse las contraofertas y en qué valores definitivos cerrarán las operaciones. Antes de la contienda electoral había contraofertas por un 15% en menos de lo publicado, y a veces el 20%, en la suposición de que en un futuro no muy lejano los precios habrían de retroceder, algo que todavía no ocurrió.

Números

Un indicio lo dan las estadísticas del Colegio de Escribanos de la ciudad, ellas muestran que el promedio de las operaciones en los últimos meses ronda los 75.000 dólares.
Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria, se muestra optimista. “Esperamos un segundo semestre más positivo que el primero. Marzo, abril y mayo no se destacaron por su agilidad en la venta. Pero, contrariamente a otros años, en junio, a pesar de la elecciones, se firmaron y reservaron varios inmuebles de cuatro con y sin dependencias. El último sábado resultó sorprendente la gran de visitas que se realizaron a los departamentos publicados en los diarios; en Recoleta el promedio, por ejemplo, fueron 7 visitantes; mientras que en Barrio Norte (un barrio con más oferta) alcanzó a 4, números excepcionales un día previo a una votación.”
Agrega que es de esperar que el Gobierno recree previsibilidad. “Sin reglas claras y transparentes nadie invertirá en futuras obras. Los créditos hipotecarios otorgados por el Gobierno con dinero de la Anses ya agotaron la remesa para 2009. Tendrían que subir la apuesta y acercar los fondos pensados para utilizarse en 2010/2011. Eso daría mayor dinamismo al sector.”
También Carlos Fiks, de la empresa homónima, coincide en que hay más cantidad de consultas. “Gente que había hecho averiguaciones hace un mes especulando con alguna baja se acerca ahora a hacer propuestas. Antes de las elecciones tenían un actitud muy cauta porque temían decisiones políticas o económicas que los perjudicaran. Ahora parece que empiezan a decidir.”
En estos días dice que las consultas fueron por unidades chicas, de uno a 3 ambientes, para vivir, pero también otros buscan el departamento como refugio y expectativa de alguna renta. “Más que una buena inversión buscan seguridad y el ladrillo puede brindársela.” Comenta que el interés se centró en los dos ambientes, en el orden de los 90.000 dólares, y en un piso de 130.000 para los tres ambientes. “Hay consultas hasta los 150.000 dólares.” Desde la vertiente privada de la construcción, Fernando Esquerro, titular de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), asegura: “En nuestro mercado el hecho de que se resuelvan definiciones políticas ayuda a la toma de decisiones. Este era un interrogante que nos paralizaba. Hoy esta situación se ha resuelto, pero es prematuro saber hacia dónde se orientará el mercado”. Agrega que entre los desarrolladores hay una gran expectativa para que el Gobierno, en acuerdo con otras fuerzas políticas, establezca un plan de viviendas que las vuelva accesibles a sectores de clase media y media baja. “Algo se insinuó con los créditos del Hipotecario, pero sería interesante que se expandieran con tasas mucho más bajas, ajustables con la evolución de los salarios. Son varios los empresarios que en este momento tienen la esperanza de que pueda cristalizarse ahora que se calmaron las aguas políticas y que se superó el fragor de la contienda.” El directivo concluye: “Los valores en los últimos meses se han mantenido con resistencia a la baja y no vemos razón para que esta situación cambie en el corto plazo”. El arquitecto Fernando Burone, consultor desarrollista y director de la Maestría en Desarrollo de Emprendimientos Inmobiliarios (MDEI) de la Universidad de Belgrano, opina: “Iniciado el segundo semestre se retoman las expectativas favorables con respecto a la reactivación inmobiliaria. Las bajas tasas internacionales siguen justificando negocios de renta en la ciudad de Buenos Aires, además del mediano y largo plazo que siempre termina siendo favorable en los ladrillos, al menos en esta ciudad. La historia y el tiempo han demostrado, en términos generales, que los vaivenes son transitorios. Es más usual escuchar a la gente que se arrepiente por “no haber comprado o haber vendido, que de haber comprado. “Los inversores en busca de oportunidades (lógicas en épocas de falta de liquidez como ésta) demuestran el interés de entrar a valores diferenciales, a la espera del repunte que siempre en la ciudad de Buenos Aires llega y compensa.”

Mes complicado

El mercado tiene que asimilar otro contratiempo este mes que es el grave problema de la gripe A. ¿Dónde estamos parados ahora que pasaron las elecciones? Como explica Fernando Cancel, presidente Kantai: “Este mes no tendremos la pauta de cómo reaccionará el mercado y creo que para esto hay que esperar a agosto. En ese momento tendremos una idea de lo que está sucediendo. Hasta ahora el mercado está estable; hubo algún movimiento en el segmento premium, aunque no hay demasiadas opciones para la venta, mientras la oferta de alquileres crece y se sigue moviendo. El comprador está tranquilo y se concretan sólo aquellas operaciones que se habían decidido con tiempo. Es que el ciclo de la vida no se detiene”. Considera que es un alivio que hayan pasado las elecciones y que se pueda mirar hacia adelante para tratar de darle al mercado otro impulso. “De todos modos hay que dejar transcurrir este mes, que me parece será tranquilo. Incluso creo que quienes puedan postergar la mudanza lo harán porque no parece un momento adecuado con lo que está sucediendo con las complicaciones de salud.”

A modo de síntesis, la opinión compartida es que la Argentina atraviesa un momento crítico y esta complicación perjudicará a todos los mercados. Todo indica que los precios -salvo las razonables contraofertas- se mantendrán para la venta, mientras que en el caso de los alquileres como las opciones se multiplican, es posible que disminuyan los valores.

Al momento de concretar una operación inmobiliaria, parecería interesante tratar directamente con el dueño evitando pagar honorarios a un corredor publico. Pero un proceso en el que se decide una mudanza o una inversión de este tipo, requiere otras consideraciones.

Desde el punto de vista del comprador:
Si analizamos el proceso desde el punto de vista de la persona que compra una propiedad, notaremos que resulta fundamental obtener un asesoramiento adecuado para poder tomar decisiones correctas. Por otro lado, contrariamente a lo que se cree, operando a través de una buena inmobiliaria obtendrá acceso a ofertas en mejores precios, debido a que las tasaciones fueron realizadas por profesionales y se ajustan a realidades del mercado, y no es un precio que surge del optimismo de dueños encarinados con sus propiedades.

Con una inmobiliaria ahorrara tiempo, puesto que visita y evalúa solo las propiedades previamente seleccionadas por el agente, las cuales responden a sus necesidades y deseos. Además disfruta del proceso de compra de un bien, a partir de la tranquilidad que le brinda estar seguro de la legalidad del desarrollo y los involucrados en la transacción. Si pudiera surgir algún tipo de dificultad, obtendrá el respaldo profesional y la solución mas adecuada, evitando ingerirse en operaciones interminables por desorden en la documentación y situaciones que nunca se puedan concretar.

Contando con la ayuda de una inmobiliaria evita el desgastante proceso de negociación entre las partes, pudiendo mantener una postura clara y concretando operaciones a partir de relaciones objetivas sin el agravante de que, además de resolver la operación, deban congeniar en carácter las personas involucradas.

Veamoslo ahora del lado del vendedor:
Operando a través de una inmobiliaria obtendrá también un asesoramiento apropiado durante todo el proceso, resolviendo cuestiones fundamentales a la hora de vender, como lo es la seguridad durante las visitas a su propiedad, ya que no recibe a cualquier persona, sino a clientes previamente tratados y seleccionados por la inmobiliaria elegida, ahorrando en tiempo y comodidad, puesto que no debe atender personalmente a todos los interesados, quedandose en el sitio largas horas y esmerandose con visitantes que en realidad estan lejos de concretar una operación.

También se beneficia con diferentes formas de publicidad según su conveniencia, resuelta a partir del clásico cartel o el aviso en el diario, hasta la mas moderna tecnología de intercambio de información a partir de redes informaticas, resaltando adecuadamente las virtudes del inmueble en forma sumamente completa.

Con la intervención de una inmobiliaria, todo el proceso se desarrolla en forma controlada, ya que el propietario es informado regularmente de la situación del mercado en general, y de su propiedad en particular, teniendo un control ordenado de las visitas y sus comentarios, pudiendo detectar aspectos que esten determinando el acaecer de la operación. Al igual que el comprador, al operar a través de una inmobiliaria se evita la dificultad que implica la negociación entre las partes, concretando la operación a partir de relaciones objetivas.

Otros de los beneficios al operar a través de una inmobiliaria son manejar de forma segura las garantías de contratos y convenios, resolver adecuadamente los requerimientos de sellados y otros aspectos legales, etc.

Si a todo esto sumamos el hecho de que las estadísticas indican que mas del 90% de las operaciones se realizan con la intervención de un corredor inmobiliario, se desvanecen las ultimas pocas ventajas que presenta un especulador intento por el cual se trate de ahorrar una comisión.

Los ladrillos siguen representando la seguridad financiera, como única forma de resguradar ahorros.A pesar de la crisis que día a día va afectando más a determinados sectores de la economía, el negocio inmobiliario se mantiene firme debido a que los precios y la construcción no bajaron o descendieron poco, y la demanda de ladrillos también es importante. Según el Presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina Néstor Walenten el mercado inmobiliario resistirá a la crisis porque el inmueble es el mejor resguardo del dinero en épocas de crisis e incertidumbre. Los constructores están invirtiendo su dinero en torres lujosas y demás propiedades de lujo. En la Capital Federal hay barrios que están resistiendo muy bien a la crisis y a su vez están creciendo como Belgrano, Puerto Madero y Caballito. Por ejemplo en el barrio de Belgrano los costos del metro cuadrado aumentaron un 20% ya que el precio del m2 se encuentra entre los 1.700 y los 2.800 dólares.En tanto en Puerto Madero se tienen vendidas un 60% de las futuras unidades y el precio del metro cuadrado en el barrio más caro de la ciudad está entre los 2.700 y los 5.000 dólares. Por su parte Caballito es el barrio que más creció en los últimos tiempos porque además de la excelente ubicación el metro cuadrado ronda los 1.700 dólares no siendo éste un precio tan elevado. A pesar del 1.4% que descendieron las ventas en el 2008 respecto al 2007 los inmobiliarios avizoran un buen futuro.